משקיעים בנדל"ן בחו"ל? כך תעשו זאת נכון צעד אחר צעד

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא לא רק טרנד לוהט בקרב משקיעים, אלא חלק מאסטרטגית השקעות של ממש שהפכה להיות בשנים האחרונות כלי משמעותי ורווחי מאוד עבור משקיעים. אך עם ההזדמנויות מגיעים גם הסיכונים והשרלטנים. אז להנות מכל היתרונות ולהישמר מהסיכונים והאיומים, וגם – איך בכלל מתחילים?

בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה בביקוש להשקעות בנדל"ן בחו"ל. עבור רבים, השקעה בנכס מניב בחו"ל הפכה לאפיק השקעה אטרקטיבי, שיכול להניב תשואות גבוהות יותר מאשר השקעה בנדל"ן מקומי.

ישנן מספר סיבות מרכזיות למגמה זו, בין אם בשל עלייה חדה במחירי הדיור בישראל – מחירי הנדל"ן בישראל זינקו בשנים האחרונות והקשו על רכישת נכסים. עם זאת, השקעה בחו"ל מאפשרת רכישת נכסים במחירים נמוכים יותר. הזדמנויות טובות בחו"ל עשויות לייצר תשואות גבוהות, וכמובן היכולת לפזר סיכונים. השקעה מחוץ לישראל מאפשרת פיזור גיאוגרפי וחשיפה לשווקים חדשים מחוץ לסיכונים המקומיים.

לא רק טרנד, אלא חלק מאסטרטגיה שלמה

על פי נתונים שפרסמה לשכת המסחר ישראל-אמריקה, ההשקעות של ישראלים בנדל"ן בארה"ב עלו מ-2.2 מיליארד דולר ב-2017 ל-4.5 מיליארד דולר ב-2021. נתונים אלו מעידים על עניין הולך וגובר של משקיעים ישראלים בשוק הנדל"ן האמריקאי. אז מה באמת מושך את המשקיע הישראלי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

תשואות גבוהות יותר

בממוצע, תשואות ההשקעה על נדל"ן להשכרה בחו"ל גבוהות באופן משמעותי מאשר בישראל ועומדות על כ-8%-10% במדינות רבות.

עלויות כניסה נמוכות

באזורים רבים בעולם, עלות רכישת נכס היא נמוכה ביחס למחירי הנדל"ן בישראל. הדבר מאפשר למשקיעים לרכוש נכסים מניבים בהשקעה הונית נמוכה יחסית.

שוק מקצועי ומסודר

במדינות רבות מתקיימת תרבות של ניהול נכסים בידי חברות מקצועיות. הדבר מוריד מהמשקיע את הטרחה שבניהול הנכס ואת הצורך לטפל בתקלות ובתיקונים.

מידע זמין

ניתן למצוא מידע רב על נכסים ושכונות ברשת. המידע כולל מחירים, היסטוריית עסקאות, שכירויות ממוצעות ועוד. הדבר מסייע בקבלת החלטות מושכלת.

חוקים מסודרים

במדינות רבות קיימים חוקי שכירות ומכירה ברורים המגנים הן על המשכיר והן על השוכר.

פיזור סיכונים גיאוגרפי

השקעה מחוץ לישראל מאפשרת פיזור והקטנת סיכונים מקומיים.

'איך מתחילים' היא כנראה השאלה שהיא חוזרת על עצמה בקרב משקיעים שמתעניינים לראשונה לצאת מגבולות ישראל, אך האמת שהתשובה פשוטה יותר מכפי שנדמה ובעיקר תלוי בכם, ברמת הידע הקיים שלכם וברמת הסיכון שאתם מוכנים לשאת.

איך מתחילים, צעד אחרי צעד

קיימות מספר אפשרויות עיקריות:

רכישה עצמאית של נכס – איתור יעד השקעה באופן עצמאי דורש לימוד של השוק המקומי, איתור נכסים פוטנציאליים וביצוע עסקה מול גורמים מקומיים. אפשרות זו דורשת ידע והשקעת זמן רבה, אך עשויה למנוע מכם הרבה "כוויות" בהמשך מגורמים לא ישרים. כמובן שמבחינת עלויות אפשרות זו שומרת עליכם יותר רווחיים.

עבודה עם חברות תיווך ישראליות – חברות אלה מציעות השקעות "מוכנות" לישראלים. חשוב מאוד לוודא כי הנכסים והתנאים אכן כדאיים, ושהתמונה שחברות האלה מציגה אכן תואמת למציאות.

השקעה בקרנות נדל"ן – אפשרות זו מעניינת למשקיע שפחות אוהב סיכון מאחר והיא מאפשרת "פאסיביות" למשקיע שאינו מעורב בניהול הנכסים. כמובן שבכל מקום שבו יש יתרון יש גם חסרון ובאפשרות זו אין שליטה על ההשקעות.

קרנות – קניית מניות של חברות המחזיקות בנדל"ן מניב ומחלקות דיבידנד. חברות אלה לרוב נסחרות בבורסה ומאפשרות פיזור גבוה.

ככלל, לפני כל השקעת נדל"ן בחו"ל חשוב להיוועץ עם יועצי מס, עורכי דין מקומיים ושמאים כדי להבין את השלכות המיסוי, החקיקה ושווי הנכס. כמו כן, מומלץ להתחיל בהשקעה קטנה יחסית על מנת לבחון את השוק הזר ולצבור ניסיון וידע לקראת השקעות גדולות יותר בעתיד.

על אף הפוטנציאל, השקעה בנדל"ן בחו"ל אינה חסינה מסיכונים. יש לנקוט משנה זהירות בבחירת שותפים עסקיים, לוודא את מהימנותם של נותני שירותים שונים כגון מתווכים וחברות ניהול, ולהקפיד על בדיקת הנכס והסביבה גם אם אין אפשרות לבקר במקום באופן תדיר.

הכירו את הסיכונים היטב

השקעה בנדל"ן בחו"ל כרוכה במידה רבה יותר של סיכון לעומת השקעה בישראל. בראש ובראשונה, מדובר בהשקעה בשוק זר שאותו המשקיע מכיר פחות. בנוסף, קיימת סוגיית המרחק הגיאוגרפי שמונעת מהמשקיע לבקר בנכס באופן תדיר ולנהל אותו בעצמו.

סיכונים נוספים שחשוב לקחת בחשבון הם לדוג' סיכוני מטבע – השקעה בנכס הנקוב במטבע חוץ חושפת את המשקיע לתנודות בשערי החליפין. ירידת ערך המטבע הזר עלולה לגרום לאובדן הון משמעותי. גם סיכוני מיסוי וסיכונים משפטיים מהווים פקטור חשוב שצריך לקחת בחשבון. שינויים במדיניות המס במדינה הזרה עלולים להקטין משמעותית את רווחיות ההשקעה.

כדי למזער סיכונים אלו, חיוני לבצע בדיקת נאותות של השוק המקומי, להיוועץ במומחים מקומיים מהימנים, לרכוש ביטוחים מתאימים, לפזר השקעות על פני מספר נכסים ואזורים שונים, ולנהל מעקב שוטף אחר הביצועים והסביבה העסקית.

השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להניב תוצאות מרשימות אך כמו בכל דבר זה מחייב גישה זהירה ונבונה. עם קצת ידע והתייעצות עם הגורמים הנכונים, ניתן למזער סיכונים ולמקסם את הפוטנציאל המשמעותי שטמון בשווקים מעבר לים.