קבוצת רכישה מאופיינת בכמה אנשים המתאגדים יחד על מנת לבנות או לקנות מבנה מגורים. המטרה: להוזיל עלויות או לבחור את האנשים שיהיו סביבך, בין אם מדובר בבית דירות או בית קרקע. מדובר באנשים שיש להם הון התחלתי או תקציב מסוים לבנייה, המתארגנים באופן עצמאי עם אנשים במצב כלכלי דומה כדי לרכוש יחד קרקע ולבנות מבני מגורים לשימוש אישי. לעיתים קרובות נעזרת הקבוצה ביזם או בחברת נדל"ן אשר יבצעו עבורם את שלבי התכנון והבנייה.
למה זה כדאי?
כולנו מכירים את הדרך "הרגילה" או "המסורתית" לבנות או לקנות בית או דירה: מבינים מהו התקציב הנתון למשכנתא ומה הוא ההון ההתחלתי לרכישת דירה, בוחרים את אזור המגורים, פונים למתווך או ללוחות הנדל"ן, בוחנים בתים או תוכניות יזמיות ומכאן לוקחים שנה שנתיים עד שהדירה מוכנה. אם מדובר בדירות יד 2 – התהליך יהיה קצר יותר, אלא אם דרוש שיפוץ. אבל בישראל, מחיר דירה בודדת או בית פרטי, יכול להיות יקר במיוחד. בקבוצת רכישה – קניית הקרקע או הבניין המשותף – יכולה לעזור להוזיל עלויות, משום שהמחיר נחלק בין כולם.
התארגנות של קבוצת רכישה לקניית קרקע ובנייה בדרך לא מסורתית, כלומר כקבוצה, תאפשר לחברי הקבוצה שרוצים לקנות דירה להוזיל פערי תיווך, לקנות קרקע במחיר שלבד לא הייתה מתאפשר, ולעיתים לבנות בית גם באזורים יוקרתיים יותר.
מי שיצטרף לקונסטלציה כזאת, מקבל הקלות בתשלומי מס או הוזלה של אגרות ומיסים על ידי חלוקה שווה של המיסים בין חברים, וחשוב מכל – הפעולה תאפשר בחירה של השכנים – שזהו דבר שאין להמעיט בו: שכן טוב יכול להפוך את החיים למושלמים, ממש כמו ששכן נוראי יכול להרוס אותם.
ומה לגבי "טעם הלוואי" שהזכרנו?
זה נכון, קבוצת רכישה היא דרכם של אנשים לעשות "הבה נתחכמה לו", משמע: להתחכם לעולם הנדל"ן ולשלוט בבנייה, כמו גם לגור עם חברי קבוצה שיכולים להרשות לעצמם נכס במחיר גבוה ממה שיכלו אם היו קונים לבד דירה.
אבל בקבוצת רכישה חבויים גם לא מעט סיכונים. מדוע? ראשית צריך למצוא אנשים שירצו להיות חלק בקבוצה. זה אומר אנשים שיש להם הון התחלתי להשקיע, אנשים שקיבלו משכנתא, וכאלה שיעמדו בתשלומים.
הדבר השני שצריך לקרות הוא איתור אנשים שאתם מסתדרים איתם – כמו שכנים קיימים שגרים לידכם בשכירות ונמאס להם לשלם שכירות ואתם גם מסתדרים איתם. ועוד משהו צריך לקרות – חשוב שתסדרו גם עם תהליך הבנייה עצמו שיכול להיות אתגר עבור חברי הקבוצה.
קבוצת רכישה ממה להיזהר?
חשוב להבין שיש סיכון אשר מגיע עם פרויקט כזה, כמו למשל במקרים שהפרויקט גדול יותר מקניית דירה אחת לבד, משום שלא תמיד ידוע מה יהיה המחיר הסופי (כמו קנייה רגילה עם מחיר פיקס שקבלן או יזם מבטיח לרוכשים). לעיתים תמצאו עצמכם משלמים יותר ממה שחשבתם על עלויות בנייה.
ישנו גם סיכון של השתמטות של אחד החברים מהפרויקט או אי יכולת שלהם לעמוד בתשלומים,, מה שיוביל לכך שאתם תצטרכו לכסות את הסכום של מי שנטש בשלבים שונים של הפרויקט.
כמו כן מדובר בכאב ראש לא קטן, שכן אתם תהיו חלק אינטגרלי בתהליך קבלת ההחלטות, ולא לכולם יש זמן לכך.
לעיתים קרובות ערבוב עסקים וחברים או משפחה יכול להוליד סכסוכים קשים שלא יהיה קל לגשר עליהם. לכן חשוב להיות ערוכים לכל תרחיש אפשרי רגשי או כלכלי.
הנה כמה דברים שיש לזכור שנייה לפני שאתם מסמסים את תכנית העל שלכם לשכנים או לחברים הטובים
- קבוצת רכישה תדרוש שיתוף פעולה והשקעה רבה בתכנון. אם אינכם יזמי נדל"ן או לפחות קבלנים – תצטרכו לשכור איש מקצוע אחד לפחות כמו יזם או קבלן לתהליכי הבנייה.
- השתתפות בקבוצה כזאת יכולה להגדיל סיכונים פיננסיים כי המחיר אינו סופי וישנו חוסר וודאות. עם זאת ישנה דרך לאבטח את הבנייה כמו תשלום של 7 אחוזים בתחילת הבנייה לקבלן במקום 17 אחוזים, וגם יכולת להחליף קבלן אם הוא מתגלה כלא מקצועי או במידה ואינו מתקדם בתהליך הבנייה כמו שסיכמתם.
- חשוב לוודא את היכולת הכלכלית ואת ביטחון קבוצת הרכישה על ידי עריכת חוזה מקצועי או זיכרון דברים בין המשתתפים.
- כדאי לבחור באנשים עם אורח חיים דומה כמו דתיים או חילוניים, אנשים בגיל השלישי או משפחות עם ילדים.
- הפן אישי – כאשר בוחרים בצעד כזה קיים סיכון לריבים וסכסוכים. כן, גם עם החבר הכי טוב שהיה איתכם בגן שולה או החברה שליוותה אותך מהתיכון עד הבת מצווה של הגדולה, אלה יכולים לשנות פתאום את עורם.
על מנת להתחיל וגם להמשיך נכון את התהליך – התייעצו עם מומחים כדי להכיר לאורך ולרוחב את כל שלבי ההתארגנות, הרכישה והבנייה.